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Verkauf

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Immobilienkauf auf Teneriffa

Nützliche Informationen für den Erwerb, den Besitz oder die Nutzung einer Immobilie auf Teneriffa und den Kanarischen Inseln.

Wie funktioniert das Rechtssystem für den Kauf einer Immobilie auf den Kanarischen Inseln?

Immobilien in Spanien werden heute in ein Grundbuch eingetragen. Sobald ein Preis vereinbart wurde, wird Ihr Immobilienmakler oder/und Anwalt im Grundbuchamt und im Rathaus Recherchen über die Immobilie nach nicht offengelegten Kosten durchführen und, wenn er zufrieden ist, die Unterzeichnung des Vertrages durch Sie veranlassen. Zum Zeitpunkt des Abschlusses erscheinen beide Parteien bei einem spanischen Notar, der die Übertragungsurkunde ausstellt, die Urkunde wird unterzeichnet und der Restbetrag der Kaufgelder übergeben. Die Übertragungsurkunde wird dann im Grundbuchamt eingetragen und die Eigentumsurkunde wird Ihnen zu gegebener Zeit zugestellt.

Was sollte ich für zusätzliche Ausgaben zusätzlich zum Kaufpreis, den ich mit dem Verkäufer vereinbart habe, einplanen?

Die Gesamtkosten, die beim Kauf anfallen, sollten (im Durchschnitt) nicht mehr als 10% des Kaufpreises betragen. Dies kann wie folgt aufgeschlüsselt werden: Steuern: Wenn Sie eine neue Immobilie von einem Bauträger kaufen, wird die IGIC (spanische Mehrwertsteuer) in Höhe von 5% des angegebenen Preises erhoben. Darüber hinaus müssen Sie weitere 0,5 % für die Legal Documented Acts Tax zahlen. Der Wiederverkauf beträgt 6%. Grundbuch-Gebühren: Die Gebühren für die Eintragung der Immobilie beim Grundbuchamt betragen im Allgemeinen etwa 0,3% bis 1% des deklarierten Wertes. Notargebühren: Diese belaufen sich auf ca. 0,5 % je nach Wert der Immobilie. Gebühren für Rechtsberatung: Die Gebühren, die Ihr Anwalt berechnet, variieren von Firma zu Firma. Sie sollten zwischen 1-2% des Kaufpreises einkalkulieren. Die Maklergebühren werden vom Verkäufer bezahlt. Vollmacht: Wenn Sie nicht in der Lage sind, persönlich zur Unterzeichnung der Escritura (Eigentumsurkunde) beim Notar zu erscheinen, müssen Sie jemanden, wie z.B. Ihren Anwalt, mittels einer Vollmacht bevollmächtigen, für Sie zu erscheinen. Die Kosten hierfür belaufen sich in der Regel auf etwa 60 €.

Der Verkäufer hat mich gebeten, den Kaufpreis auf der Übertragungsurkunde zu unterdeklarieren, um die Übertragungssteuer zu sparen. Ist dies eine gute Idee?

Auch wenn es den Anschein haben mag, dass Sie auf diese Weise 6% Steuer auf die Unterdeklaration sparen, gibt es mehrere Gründe, warum Sie es sich zweimal überlegen sollten, bevor Sie dies tun. Der erste Grund ist, dass der unterdeklarierte Wert der Wert ist, auf dem Ihre Kapitalgewinnsteuerschuld beim Verkauf berechnet wird. Der aktuelle Satz der Kapitalertragssteuer für Nicht-Residenten beträgt 35%, und deshalb sparen Sie vielleicht jetzt 6%, um später 35% zu zahlen. Sie werden tatsächlich Teile der Steuerrechnung des Verkäufers abholen. Der zweite Grund ist, dass das Finanzamt den deklarierten Wert neu bemessen und Ihnen die 6% Steuer auf die Differenz zwischen dem deklarierten Wert und dem Marktwert der Immobilie in Rechnung stellen kann.

Werde ich auf den Kanarischen Inseln Steuern zahlen müssen, wenn ich dort nur ein Ferienhaus besitze?

Leider ja. Sie gelten als nicht in Spanien ansässig, wenn Sie sich dort weniger als 183 Tage im Jahr aufhalten. Als Nicht-Resident haften Sie für zwei jährliche Steuern, die Vermögenssteuer (patrimonio) und die Einkommenssteuer (impuestos sobre la renta). Die Vermögenssteuer wird auf den Wert Ihres gesamten Vermögens in Spanien erhoben, beträgt jedoch im Allgemeinen nur 0,2%, so dass der zu zahlende Betrag sehr gering ist. Die Einkommenssteuer wird auf die Mieteinnahmen aus Ihrem Ferienhaus erhoben und beträgt 25%. Wenn Ihre Immobilie jedoch nicht vermietet wird, werden Sie mit einem angenommenen Einkommen von 2% des Immobilienwertes besteuert.

Brauche ich einen Steuerberater?

Es ist notwendig, dass ein Nichtansässiger, der eine Immobilie in Spanien besitzt, einen in Spanien ansässigen Steuerberater bestellt, der sich um seine Steuerangelegenheiten kümmert. Ohne ihn müssen Sie sich selbst um das Ausfüllen der Steuererklärungen kümmern, und alle Veranlagungen werden an Ihre spanische Adresse geschickt. Wenn sie zu einem Zeitpunkt eintreffen, zu dem Sie sich nicht in Spanien aufhalten, kann es durchaus sein, dass Sie keine Zeit mehr haben, gegen sie Berufung einzulegen, wenn sie unrichtig sind.

Wie kann ich meine Haftung gegenüber der spanischen Todesfallbehörde minimieren?

Wie im Falle eines Nichtansässigen in Spanien lohnt es sich zu überlegen, ob es sinnvoll ist, die Immobilie gegebenenfalls auf gemeinsamen Namen zu besitzen und Ihre jeweiligen Anteile an der Immobilie z.B. an Kinder zu übertragen. Wenn Sie Ihren Anteil an Ihren Ehegatten weitergeben, zahlen Sie faktisch die doppelte spanische Erbschaftssteuer, da es Erbschaftssteuern auf Ihren Tod geben kann und im Gegenzug beim Tod Ihrer Ehefrau nicht nur auf ihren eigenen Anteil, sondern auch auf den von Ihnen geerbten Anteil. Wie oben erwähnt, hat jeder Begünstigte seinen eigenen Steuerfreibetrag und dementsprechend je mehr Begünstigte es gibt, desto mehr Freibeträge können dem Wert des Nachlasses gegenübergestellt werden. Im Falle eines spanischen Einwohners, bei dem das weltweite Vermögen der spanischen Erbschaftssteuer unterliegt, kann der Wert des Nachlasses durch sorgfältige Steuerplanung durch den Einsatz von Offshore-Trusts und -Gesellschaften minimiert werden.

Wie sieht es mit der Nutzung einer Gesellschaft für mein spanisches Eigentum aus ?

Dies war früher eine sehr steuergünstige Art und Weise eine spanische Immobilie zu halten; das Eigentumsrecht an der Immobilie wurde auf den Namen der Gesellschaft und der Eigentümer, die die Anteile an der Gesellschaft halten, eingetragen. Im Falle des Verkaufs oder des Todes werden die Anteile an der Gesellschaft übertragen, und da es keinen Wechsel des eingetragenen Eigentümers der Immobilie gibt, d.h. die Immobilie auf den Namen der Gesellschaft eingetragen bleibt, werden Steuern vermieden. Die spanischen Behörden erkannten, dass ihnen dadurch beträchtliche Einnahmen verloren gingen und erhoben daher eine Sondersteuer von 5% pro Jahr auf solche Immobilien, vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen. Die Sondersteuer wurde nun auf 3% pro Jahr gesenkt, aber es gibt keine Befreiungen mehr.